A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelmének adókötelezettségét elsősorban a személyi jövedelemadóról szóló törvény 74.§-a szabályozza. Az említett paragrafus értelmében az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem a fő szabály szerint külön adózó jövedelem. A törvény azonban lehetőséget biztosít arra, hogy a magánszemély ettől eltérő adózási módot válasszon.

A jövedelem megállapítása

Ha ingatlant adunk bérbe, az abból származó jövedelem a magánszemély választása szerint vagy az összevont adóalap részeként adózik, vagy ezen jövedelem után is 25 százalékos mértékű adót kell fizetni. Abban az esetben, ha az utóbbit választjuk, az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem nem része az összevont adóalapnak. A megszerzett bevétel egésze jövedelemnek minősül, így tehát a bevétellel szemben költség nem érvényesíthető. Ezt a szabályt azonban nem alkalmazhatja az a magánszemély, aki egyéni vállalkozóként folytatja az ingatlan-bérbeadását.

Ha a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a bérlő által a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál nem számít bevételnek.

Abban az esetben, ha a magánszemély a termőföldnek nem számító ingatlan bérbeadásából származó jövedelmének megállapítására a tételes költségelszámolást vagy a 90 százalék jövedelemhányadot választja, akkor a bérbeadásból származó adóévi összes ilyen bevételre vonatkozóan az összevont adóalap részeként az adó mértékére vonatkozó rendelkezés figyelembevételével kell az adót megállapítania az adóévről benyújtandó adóbevallásában.

Jellemzően előforduló és költségként elszámolható kiadás lehet a tétele költségelszámolás választása esetén az

• ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával összefüggő rezsiköltség (abban az esetben, ha a szerződést a felek úgy kötik meg, hogy a bérlő a bérleti díjon felül még a közüzemi díjakat is kifizeti a bérbeadó részére),
• a csakis üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg, továbbá az előbbi tárgyi eszközök folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadások

A magánszemélynek már év közben van lehetősége arra, hogy válasszon, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme után az adókötelezettségét az összevont adóalap részeként, avagy elkülönült jövedelemként teljesíti. Ha a bevétel a kifizetőtől származik, és nyilatkozik a magánszemély a kifizetést megelőzően a kifizetőnek, hogy az összevont adóalap részeként kíván adózni a megszerzett jövedelem után, akkor a kifizetőnek az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó adóelőleg-levonási szabályokat kell alkalmaznia.

2010. január 1-től a magánszemélynek az adóelőleg megállapításához a bevétel 50 százalékánál nagyobb mértékű költség figyelembevételéről is van lehetősége nyilatkozni. Ezt a kifizetőnek figyelembe kell vennie.

Az adóelőleg alapja a bevételnek a magánszemély adóelőleg-nyilatkozata szerinti költség

levonásával meghatározott része, az előbbiek hiányában a bevétel teljes összege, amit növelni kell az adóalap-kiegészítés összegével.

Az adó, adóelőleg megfizetése

2010. január 1-től kifizetőnek történő bérbeadás esetén a magánszemély által számlázott bevételből a kifizetőnek nem kell adóelőleget levonnia. Azonban ha a magánszemély formai kötelezettségek nélkül megtehető nyilatkozatában kéri az adóelőleg levonását, a kifizető köteles az adóelőleg megállapítására, bármelyik adózási módot választja is a magánszemély.

Fontos tudnunk, hogy továbbra sem kell az adót a kifizetőnek levonnia akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja. Ha közös tulajdonban lévő ingatlant adnak bérbe a tulajdonostársak közössége által, akkor a kifizetőt szintén nem terheli adó, adóelőleg-megállapítási kötelezettség. Abban az esetben pedig, ha a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó bevétel csakis a kifizetőtől származik és a bérbeadó a bevételével szemben nem számol el költséget a bizonylat nélkül elszámolható 10 százalékos költség kivételével, akkor a
bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.

Ha pedig a bérlő magánszemély, vagy ha a kifizető nem von la a bérleti díjból adót, adóelőleget, akkor a bérbeadó kötelessége a 25 százalékos adót, valamint az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget negyedévenként a negyedévet követő hónap 12-ig befizetni az adóhatósághoz. Jó ha tudjuk, hogy ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha az adó, adóelőleg levonása azért maradt el, mert a bérbeadó tulajdonostársak közössége.

Bármely módszerét is választja a magánszemély a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásának, az abból származó jövedelmet az állami adóhatóságnak be kell vallani. Ha a magánszemély az összevont adóalap részeként szeretne adózni a bérleti díj után, de a kifizetőnek nem nyilatkozik, akkor a kifizetőnek továbbra is 25 százalékos adólevonási kötelezettsége van.

Abban az esetben, év közben, ha az adóelőleget a magánszemély köteles fizetni, akkor a kötelezettségét a választása szerint kell megállapítania és az adóhatósághoz befizetnie.

A levont, illetve a fő szabály szerint befizetett adót, az adóbevallásban adóelőlegként kell a magánszemélynek figyelembe vennie, ha az összevont adóalap részeként szeretné az ingatlan bérbeadásából származó jövedelme után az adót megfizetni.

Ingatlan bérbeadásának áfa kötelezettsége

Az általános forgalmi adóról szóló törvény főszabálya értelmében az ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak számít a bérbeadó, illetve a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. Kivételt képez ez alól, tehát minden esetben adókötelezettséget eredményez a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának biztosítását, valamint közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló, továbbá az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, illetve a széf bérbeadása is.

A bérleti szerződésen alapuló jogviszonyon túl minden olyan egyéb jogviszony is bérbeadásnak számít, melynek tartalma alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy jó részét a termék időleges használatáért téríti vagy térítenie kell. Fontos tudnunk, hogy az általános forgalmi adózás rendszerében a tevékenység egyéb sajátos jellegére való mentesség azt jelenti, hogy a bérbeadónak a bérleti díjra nem kell áfát felszámítania, azonban az e tevékenységhez eszközölt beszerzéseinek forgalmi adó tartalmát sem vonhatja le.

Nagyon fontos, hogy bérbeadási tevékenységet az adózás rendjéről szóló törvény értelmében kizárólag adószám birtokában lehet végezni. Ezt az állami adóhatóságtól kell kérni az adóalanynak.

Az adómentes szolgáltatást végzőnek legalább a számviteli törvény rendelkezéseinek
megfelelő bizonylatot kell kiállítania a bérbeadásról.

Az előzőekben meghatározott ingatlanok bérbeadás, haszonbérbeadás útján történő hasznosításával összefüggésben az áfatörvény az alábbi lehetőségeket is biztosítja.

A bérbe, illetve haszonbérbe adónak lehetősége van arra, hogy választásának megfelelően adókötelessé tegye a főszabály szerint a tevékenység egyéb sajátos jellege miatt adómentes ingatlan bérbeadási szolgáltatást vagy kizárólag az egyéb ingatlanok bérbeadási tevékenységére válasszon adókötelezettséget, míg a lakóingatlan tekintetében ugyanezen szolgáltatásra adómentességet alkalmaz.

Az adóalany az adókötelezettség választással kapcsolatos bejelentési kötelezettségét az adózás rendjéről szóló törvény szerint kell teljesítie azzal, hogy attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.

Állami adóhatósági bejelentkezés

Az általános forgalmi adó alanyának tevékenysége megkezdésétől számított maximum 15 napon belül meg kell jelennie az adóhatóságnál, és ezen tényről az erre szolgáló nyomtatványon bejelentést kell tennie.

A bejelentkezéssel egy időben nyilatkozhat a bérbeadó arról, hogy adókötelessé teszi tevékenységét.

Ha ilyen irányú nyilatkozatot nem tesz - és más tevékenységet sem végez meg kell jelölnie, hogy kizárólag adómentes értékesítést végez.

Azt a magánszemélyt azonban nem terheli bejelentési kötelezettség, aki kizárólag termőföld művelési ágú földterület bérbe-, haszonbérbe adása miatt válik áfaalannyá.

Ha alanyi mentességet kíván választani, akkor azt a nyomtatvány megfelelő helyén jeleznie kell.

Minden jog fenntartva - www.adosziget.hu - Ezt a címet a spamrobotok ellen védjük. Engedélyezze a Javascript használatát, hogy megtekinthesse.